En el artículo anterior vimos cómo realizar el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles cuando solo se vende un terreno. En este artículo realizaremos otro cálculo sencillo, pero esta vez simularemos que lo que se vende es una construcción. Este cálculo es conocido como Cálculo de ISR: Solo Construcción.
¿Qué información necesitamos?
Para el cálculo de solo construcción se necesitan los siguientes valores (son los mismos que usamos en el ejemplo anterior):
- Precio de adquisición: $10,000.00 MXN
- Precio de enajenación: $20,000.00 MXN
- Fecha de adquisición: 03/08/2012
- Fecha de enajenación: 22/05/2022
- Enajenantes: 1 al 100%
Paso 1: Calcular la depreciación
La diferencia clave entre el cálculo de solo terreno y el de solo construcción es la depreciación. Los inmuebles construidos pierden valor con el tiempo.
- Años transcurridos entre adquisición y enajenación: 9 años
- Porcentaje de depreciación: 9 × 3% = 27%
- Valor actual del inmueble: 100% – 27% = 73%
- Valor depreciado: $10,000 × 73% = $7,300 MXN
Paso 2: Ajustar por inflación
Tomamos el valor depreciado ($7,300) y lo actualizamos por la inflación. El proceso es el mismo que explicamos en este artículo, pero utilizando el valor depreciado como base.
Resultado: $7,300 actualizados = $11,150.75 MXN
Como vemos, en el cálculo de solo construcción, la depreciación baja mucho el precio de adquisición efectivo.
Paso 3: Calcular la ganancia
Restamos al precio de venta el valor actualizado:
- $20,000.00 – $11,150.75 = $8,849.25 MXN de ganancia
Paso 4: Calcular la ganancia anual
- Años completos transcurridos: 9
- Ganancia anual: $8,849.25 / 9 = $983.25 MXN
Paso 5: Calcular el ISR
Consultamos la tabla de tarifas del ISR del Diario Oficial de la Federación. Con $983.25 de ganancia anual, quedamos en el primer escalón:
| Límite inferior | Límite Superior | Cuota Fija | % excedente |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $7,735.00 | $0.00 | 1.92% |
- $983.24 × 1.92% = $18.88 MXN (ISR anual)
- ISR total: $18.88 × 9 años = $170 MXN
Como podemos ver, gracias a la depreciación el ISR de una construcción termina siendo más elevado que el de un terreno (casi el doble en este caso). Esto es importante tenerlo en cuenta al asesorar a clientes en la venta de inmuebles.
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Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia el cálculo de solo construcción del de solo terreno?
En la depreciación. Los inmuebles construidos pierden valor con el tiempo, así que antes de actualizar por inflación hay que depreciar el precio de adquisición; el terreno no se deprecia.
¿En qué orden se aplican la depreciación y la inflación?
Primero se deprecia y después se actualiza. Con 9 años transcurridos, la depreciación del 27 % deja 7,300 pesos sobre un precio de adquisición de 10,000, y ese valor depreciado se actualiza por inflación hasta 11,150.75 pesos.
¿Por qué el ISR de una construcción es mayor que el de un terreno?
Porque la depreciación reduce el costo de adquisición efectivo y, al ser menor la deducción, la ganancia gravable crece. En el mismo ejemplo, el ISR de la construcción es de 170 pesos frente a 91 del terreno, casi el doble.
¿Cómo se calcula la ganancia en una venta de solo construcción?
Restando al precio de venta el valor depreciado y actualizado. Con una venta de 20,000 pesos y un valor actualizado de 11,150.75, la ganancia es de 8,849.25 pesos, que entre 9 años da una ganancia anual de 983.25 pesos.
