Como vimos en el artículo anterior en esta guía para el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles, para calcular el ISR por enajenación de inmuebles es necesario considerar la inflación para poder calcular la ganancia obtenida por la venta del inmueble. En este artículo veremos lo que hay que saber sobre cómo calcular esta inflación con los dos métodos que se nos proporcionan: el índice nacional de precios al consumidor y los factores de ajuste de inflación.
¿Qué necesitamos?
Para actualizar un precio a una fecha futura de acuerdo a la inflación, siempre vamos a necesitar tres variables y estas son (con sus valores que usaremos para este ejemplo suponiendo que queremos vender un terreno únicamente):
- El precio a actualizar: $10,000.00 MXN
- La fecha original: 03/08/2012
- La fecha a la que se quiere convertir: 22/05/2022
Existen dos formas de calcular esta inflación:
- Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC)
- Los Factores para Ajustes de Inflación
¿Cómo decidimos cuál método utilizar?
Al actualizar un precio, es importante actualizarla con los dos métodos que existen. Esto es porque al hacer el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles, se nos permite tomar el valor que más convenga para reducir la cantidad del impuesto a pagar.
Primero vamos a hacer el cálculo con:
INPC
Antes que nada, para hacer este cálculo, necesitamos consultar los valores del índice nacional de precios al consumidor para las dos fechas. Esto se puede hacer directamente de la página del Banco de México. Después de hacer la consulta para las fechas anteriores de ejemplo, vemos que los INPCs son:
- La fecha original (03/08/2012): INPC: 79.091
- La fecha a la que se quiere convertir (22/05/2022): INPC: 120.809
Una vez teniendo estos dos valores ya estamos muy cerca de poder calcular la inflación, lo único que tenemos que hacer es dividir el valor de la fecha futura por el de la fecha pasada y con eso obtenemos el factor a multiplicar nuestro monto:
- 120.809 / 79.091 = 1.5275 (podemos comprobar esto con la calculadora del INEGI)
Teniendo este monto, lo único que queda por hacer es multiplicar el factor obtenido por el precio:
- $10,000.00 MXN × 1.5275 = $15,275.00 MXN
Y listo, ya quedó actualizada la cantidad de $10,000.00 MXN en la fecha 03/08/2012 a la fecha de 22/05/2022 y quedó siendo $15,275.00 MXN. Con una diferencia tan grande, probablemente te vas dando cuenta porque es tan importante tomar en cuenta la inflación al calcular el ISR por enajenación de un inmueble.
Ahora usemos el factor de ajuste de inflación
Esta manera de actualizar es un poco más sencilla. Primero que nada se tiene que determinar la diferencia de años entre las dos fechas:
- Fecha 1: 22/05/2022
- Fecha 2: 03/08/2012
- Años de diferencia: 9 (aunque 2022 – 2012 es igual a 10, si nos fijamos, los meses no alcanzan a cumplir el año número 10)
Teniendo este número, ya solo es necesario consultar el factor que corresponde a esa cantidad de años que encontramos en el anexo 9 de la miscelánea fiscal (clic aquí para ver el actual al momento de escribir esto o si no lo puedes encontrar en Google fácilmente). Vemos que el valor para 9 años es:
- 1.41
Ya por último, solo hay que multiplicar este valor por el precio inicial:
- $10,000 MXN × 1.41 = $14,100 MXN
¿Entonces, cómo sabemos cuál conviene usar para calcular la inflación?
En este ejercicio, terminamos con dos montos diferentes:
- INPC: $15,275.00 MXN
- Factores de Ajuste de Inflación: $14,100.00 MXN
Al calcular el ISR por Enajenación de Inmueble, para reducir el impuesto conviene declarar que se pagó la cantidad mayor posible al momento de comprar la casa. Esto es porque entre mayor haya sido el gasto, menor va a ser la ganancia y el impuesto en sí se calcula sobre la ganancia. Entonces, en este caso, el valor que se usará será el de $15,275.00 MXN.
Este procedimiento se debe utilizar si estás vendiendo un terreno, una construcción o ambos. En el siguiente artículo vamos a ver un procedimiento que se debe de usar solamente para construcciones: calcular la depreciación de un inmueble.
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Preguntas frecuentes
¿Qué métodos existen para actualizar por inflación el costo de un inmueble?
Dos: el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) que publica el Banco de México, y los factores para ajustes de inflación del anexo 9 de la miscelánea fiscal.
¿Cómo se actualiza un precio con el INPC?
Se consultan los INPC de la fecha original y de la fecha de venta y se divide el segundo entre el primero para obtener el factor. Con un INPC de 79.091 al 03/08/2012 y de 120.809 al 22/05/2022, el factor es 1.5275; multiplicado por un precio de 10,000 pesos da 15,275 pesos actualizados.
¿Cómo se usa el factor de ajuste de inflación del anexo 9?
Se determina la diferencia de años completos entre ambas fechas y se busca el factor que corresponde a ese número de años. Entre el 03/08/2012 y el 22/05/2022 hay 9 años completos —no 10, porque los meses no alcanzan—, cuyo factor es 1.41: 10,000 pesos por 1.41 son 14,100 pesos.
¿Cuál de los dos métodos conviene usar?
Conviene calcular con ambos y tomar el que arroje el valor mayor, porque la ley permite elegir el que más convenga. Entre más alto sea el costo actualizado de adquisición, menor será la ganancia y menor el impuesto: en el ejemplo se toma el resultado del INPC, 15,275 pesos, sobre el de los factores, 14,100 pesos.
¿Este procedimiento aplica a terrenos y a construcciones?
Sí, la actualización por inflación aplica cuando se vende un terreno, una construcción o ambos. Lo que solo aplica a construcciones es el cálculo de depreciación, que se hace por separado.
