En el artículo anterior de esta guía sobre el cálculo de ISR por venta de inmuebles, vimos cómo se hace para actualizar precios pasados de acuerdo a la inflación que ha ocurrido desde entonces. En este artículo veremos cómo calcular la depreciación de inmuebles al momento de realizar un cálculo de ISR. A diferencia del cálculo de inflación, este procedimiento solo aplica cuando estás calculando el valor actual de una construcción y no de un terreno.
¿Qué es la depreciación?
Antes que nada, vale la pena comenzar mencionando que Economipedia define a la depreciación como:
La depreciación es la pérdida de valor de un bien como consecuencia de su desgaste con el paso del tiempo.
¿Qué valores necesitamos?
Para calcular la depreciación de un inmueble se necesitan tres valores (vamos a usar los mismos valores del terreno en el artículo anterior):
- El precio a depreciar: $10,000.00 MXN
- La fecha original: 03/08/2012
- La fecha a la que se quiere depreciar: 22/05/2022
Paso 1: Encontrar la diferencia de años
Primero que nada tenemos que encontrar la diferencia de años:
- Años de diferencia: 9 (aunque 2022 – 2012 es igual a 10, si nos fijamos, los meses no alcanzan a cumplir el año número 10)
Paso 2: Calcular el porcentaje de depreciación
Lo último que hay que hacer es multiplicar este número por el porcentaje de depreciación de un inmueble. Este valor es, para efectos prácticos, siempre 3% (LISR art. 124 II):
- 9 años × 3% = 27% de depreciación
Esto quiere decir que el inmueble se depreció un 27% desde que se compró. Por lo tanto el inmueble ahora vale:
- 100% – 27% = 73% de lo que valía en la fecha original
Paso 3: Calcular el valor depreciado
Ahora lo único que hay que hacer es encontrar el 73% del valor original:
- $10,000.00 × 0.73 = $7,300.00 MXN
Con esto concluimos que el valor depreciado del inmueble para el cálculo de ISR por enajenación a esta fecha es de $7,300 MXN.
Combinando depreciación e inflación
Tomando en cuenta el factor de inflación del ejercicio del artículo anterior, podemos concluir que el valor total actual de la construcción de este ejemplo sería:
- Factor de inflación utilizado: 1.5275
- Porcentaje de valor restante ya depreciado: 73%
- Monto original (monto de adquisición en este caso): $10,000.00 MXN
- Precio actualizado = $10,000.00 MXN × 1.5275 × 0.73 = $11,150.75 MXN
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la depreciación de un inmueble para efectos del ISR?
Es la pérdida de valor del bien como consecuencia de su desgaste con el paso del tiempo. En el cálculo del ISR por enajenación se aplica únicamente al valor de la construcción, nunca al del terreno.
¿Qué porcentaje de depreciación anual se aplica a una construcción?
3 % por cada año transcurrido, conforme al artículo 124, fracción II de la LISR. Es un porcentaje que, para efectos prácticos, se aplica siempre.
¿Cómo se calcula el valor depreciado de una construcción?
Se determina la diferencia de años completos entre la compra y la venta, se multiplica por 3 % y el resultado se resta de 100 %. Con 9 años, la depreciación es 27 % y queda el 73 % del valor: 10,000 pesos por 0.73 son 7,300 pesos.
¿Cómo se combinan la depreciación y la inflación en el mismo cálculo?
Se multiplican ambos efectos sobre el monto original. Con un monto de adquisición de 10,000 pesos, un factor de inflación de 1.5275 y un 73 % de valor restante tras la depreciación, el precio actualizado de la construcción es 11,150.75 pesos.
¿Se deprecia el terreno?
No. El procedimiento de depreciación aplica solo al calcular el valor actual de una construcción. Al terreno únicamente se le aplica la actualización por inflación.
