En muchas ocasiones, se adquiere un terreno antes de llevar a cabo la construcción en una fecha posterior. Cuando se vende la propiedad más tarde y se debe calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia, es esencial separar el precio de venta del terreno y de la construcción, ya que este es el mecanismo utilizado para calcular el ISR. Aunque estos detalles pueden no tener un gran significado para el comprador, realizar esta distinción se vuelve imperativo. Existen varias formas de realizar esta separación al calcular el impuesto, algunas más precisas que otras. En este artículo, exploraremos tres métodos para lograrlo.
Tomemos como ejemplo una propiedad que se vende por completo por $10,000,000.00 MXN.
Método 1: Utilizar el Avalúo del Terreno
Este método es comúnmente utilizado en notarías. Consiste en obtener un avalúo del terreno, considerar ese valor como el precio de venta del terreno, y restar ese mismo valor al precio de venta total para obtener el precio de venta de la construcción.
- Avalúo del terreno: $2,300,000 MXN
- Precio de venta del terreno: $2,300,000 MXN
- Precio de venta de la construcción: $10,000,000.00 – $2,300,000.00 = $7,800,000
Muy sencillo si tienes el avalúo a la mano. Si no lo tienes, recuerda que siempre puedes sacar uno con un perito valuador o un corredor público.
Método 2: En Base a la Proporción del Precio de Compra
Este método implica ajustar por inflación los montos de adquisición del terreno y la construcción a una misma fecha. Luego, se determina la proporción del precio de compra total que corresponde a cada uno y se aplica esa misma proporción al precio de venta.
Aunque sí hemos visto que sea utilizado en notarías, el método por avalúo es el más predominante. Recomendamos que utilices este método si quieres dar un aproximado y no tienes a la mano el valor del terreno.
- Precio de terreno (05/04/1995): $123,500 MXN
- Precio de construcción (27/09/1997): $640,435.54
- Ajuste por inflación a pesos de 1995: $369,042.03
- Precio total ajustado a pesos de 1995: $123,500 + $369,042.03 = $494,542.03
- Proporción terreno: $123,500.00 / $494,542.03 = 25.37%
- Proporción construcción: $369,042.03 / $494,542.03 = 75.67%
- Valor precio de venta terreno: $10,000,000 × 25.37% = $2,537,000.00 MXN
- Valor precio de venta construcción: $10,000,000 × 75.67% = $7,567,000.00 MXN
Este método suele ofrecer resultados similares al método por avalúo y es útil para obtener aproximados confiables cuando no se cuenta con un avalúo del terreno. Cuando ocurren anomalías, como por ejemplo que el precio del terreno incrementa fuertemente por cualquier razón, este método deja de funcionar adecuadamente.
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Método 3: Proporción 20% y 80%
Este método es el más sencillo pero se recomienda únicamente para obtener un estimado rápido, ya que puede llevar a variaciones significativas en el cálculo. Consiste en asignar el 20% del precio de venta al terreno y el 80% a la construcción.
- Terreno: $10,000,000 × 20% = $2,000,000.00 MXN
- Construcción: $10,000,000 × 80% = $8,000,000.00 MXN
¿Cuál Método Usar?
Es importante señalar que la elección del método recae en última instancia en el criterio de la notaría encargada del trámite. Por lo tanto, se recomienda ponerse en contacto con ellos para determinar el método que emplean. Si realizas cálculos con regularidad, te recomendamos ponerte en contacto con tu notaría habitual para conocer su enfoque y aplicar un método consistente.
Te invitamos a seguir aprendiendo más sobre cómo se calcula este impuesto realizando un cálculo donde es necesario separar este precio. Puedes ver un ejemplo guiado dando clic aquí y puedes utilizar nuestra herramienta gratuita para calcular el impuesto dando clic aquí.
Preguntas frecuentes
¿Por qué hay que separar el precio de venta del terreno y de la construcción?
Porque el ISR se calcula por separado para cada componente: la construcción se deprecia y el terreno no. Cuando el terreno se adquirió en una fecha distinta a la de la construcción, la separación es imprescindible para determinar la ganancia de cada uno.
¿Cómo se separa el precio de venta usando el avalúo del terreno?
Se obtiene un avalúo del terreno, ese valor se toma como precio de venta del terreno y se resta del precio de venta total; el remanente es el precio de venta de la construcción. Con una venta de 10,000,000 y un avalúo de 2,300,000, la construcción queda en 7,800,000 pesos. Es el método más usado en notarías.
¿Cómo funciona el método de proporción del precio de compra?
Se ajustan por inflación los montos de adquisición del terreno y de la construcción a una misma fecha, se determina qué proporción del total corresponde a cada uno y esa proporción se aplica al precio de venta. Sirve para obtener un aproximado confiable cuando no se tiene avalúo, aunque deja de funcionar bien si el valor del terreno se disparó por alguna razón.
¿Es válido separar el precio con la proporción 20/80?
Es el método más sencillo —20 % al terreno y 80 % a la construcción— pero se recomienda solo para un estimado rápido, porque puede producir variaciones significativas en el cálculo final.
¿Quién decide qué método se aplica?
El criterio de la notaría encargada del trámite. Conviene consultarlo con la notaría habitual para aplicar un método consistente en todos los cálculos.
