En nuestro blog sobre ISR por enajenación de inmuebles hemos visto todo tipo de cálculos. Pero ha llegado la hora de ver uno de los casos más laboriosos: el del avalúo referido y con avalúo de mejoras. Como ya sabemos, una de las cosas que complica este cálculo en mayor medida es si el terreno y la construcción no se compraron juntos. En este artículo vamos a hacer un cálculo donde no se compraron juntos, y peor aún, el vendedor no tiene manera de comprobar cuánto gastó en construir la propiedad.
¿Qué es un Avalúo Referido?
Un avalúo referido es un procedimiento utilizado para estimar el valor de una propiedad en una fecha pasada, tomando como base una valuación realizada en la fecha presente. Primero se hace el avalúo de hoy y luego, se ajusta este valor por inflación, llevándolo a pesos correspondientes a la fecha pasada. Finalmente, se considera un porcentaje, comúnmente el 80%, de este valor ajustado como la estimación del valor de la propiedad en el pasado.
¿Para qué sirve este mecanismo? Como sabrás, el ISR se paga con base en las ganancias que obtienes. Entonces si tú, al momento de vender una propiedad, no puedes comprobar cuánto gastaste en construirla, no vas a poder deducir ese monto de lo que pagas del impuesto. El avalúo referido te ayuda a sacar un monto que puedes deducir.
El Caso
Se vende una casa. El terreno se compró en 1995 y la construcción se realizó en 1997 y no se cuentan con facturas que comprueben su costo. Al inmueble se le construyó una pared adicional en el 2004, e igual, no se cuenta con facturas que comprueben el gasto. El vendedor rentaba el inmueble y tenía años sin vivir ahí.
Los datos en concreto son los siguientes:
| Número de Vendedores | 1 |
| Fecha de Adquisición Terreno | 05/04/1995 |
| Precio de Adquisición Terreno | $123,500.00 MXN |
| Fecha de Construcción | 27/09/1997 |
| Precio Construcción | ????? (sin facturas) |
| Fecha de Pared Adicional | 08/04/2004 |
| Precio Pared Adicional | ????? (sin facturas) |
| Fecha de Venta | 8/11/2023 |
| Precio de Venta | $9,865,132.00 |
Precio de la Construcción y Avalúo de Mejoras
Aquí es cuando nos va a servir realizar nuestro avalúo referido. El proceso es el siguiente:
- Hacer un avalúo del precio actual del terreno. Supongamos que nos dio $3,235,000.00 MXN.
- Ajustar el monto por la inflación (lee este artículo que explica cómo funciona). Utilizando los factores INPC nos da $800,544.42 en pesos de 1997.
- Tomar el 80% del valor ajustado: $640,435.54. Este es el precio que podremos deducir como valor del inmueble.
Se hace el mismo procedimiento para la pared adicional (avalúo de mejoras) y nos debe de dar:
- Precio pared adicional: $80,769.57
Este cálculo puedes hacerlo manual, o lo puedes hacer también utilizando nuestra calculadora de avalúos referidos gratuita que encuentras dando clic aquí.
Precio de Venta Dividido
Ahora pudiéramos pensar que ya tenemos todos los datos para hacer nuestro cálculo, pero cuando seleccionamos un cálculo de terreno y construcción con diferente fecha de compra, necesitamos desglosar el precio de venta por construcción y terreno. La ganancia del terreno y construcción se calcula por separado.
Existen varias maneras de separar este cálculo (puedes leer más de ellas en este artículo), pero la que usaremos en este caso es el método de avalúo, porque es la que comúnmente utilizan las notarías. Esto consiste en hacer un avalúo del terreno y tomar ese valor como precio de venta del terreno. Luego al precio total le restas ese monto y el restante es el precio que se destinará a la construcción.
Digamos que se hizo el avalúo y nos dio lo siguiente:
- Valor de avalúo: $2,645,552
- Precio de Venta Terreno: $2,645,552
- Precio de Venta Construcción: $9,865,132 – $2,645,552 = $7,219,580
El Cálculo Final
Ahora sí tenemos todos los valores que necesitamos:
| Fecha de Adquisición Terreno | 05/04/1995 |
| Precio de Adquisición Terreno | $123,500.00 MXN |
| Fecha de Construcción | 27/09/1997 |
| Precio de Adquisición Construcción | $640,435.54 (avalúo referido) |
| Fecha de Pared Adicional | 08/04/2004 |
| Precio Pared Adicional | $80,769.57 (avalúo referido) |
| Fecha de Venta | 8/11/2023 |
| Precio de Venta Terreno | $2,645,552 |
| Precio de Venta Construcción | $7,219,580 |
Te invitamos a realizar el cálculo con nuestra herramienta gratuita de cálculo de ISR, la puedes encontrar dando clic en esta liga. El resultado total de ISR es: $970,387.43. Ahí puedes hacer los cálculos en línea que quieras y de manera gratuita. Si quieres ver cómo funciona el cálculo a mayor profundidad, puedes visitar este artículo donde se hace el mismo tipo de cálculo paso a paso. ¡Buena suerte en todos tus cálculos!
Preguntas frecuentes
¿Qué es un avalúo referido?
Es un procedimiento para estimar el valor de una propiedad en una fecha pasada partiendo de una valuación hecha hoy: se ajusta el valor actual por inflación hasta llevarlo a pesos de la fecha pasada y se toma un porcentaje de ese monto, comúnmente el 80 %, como estimación del valor en aquel momento.
¿Para qué sirve el avalúo referido en el cálculo del ISR?
Para poder deducir el costo de una construcción o de una mejora cuando el vendedor no tiene facturas que comprueben cuánto gastó. Sin ese monto no habría nada que restar de la ganancia, y el impuesto se calcularía sobre una base mucho mayor.
¿Cómo se calcula paso a paso un avalúo referido?
Primero se hace un avalúo del valor actual, después se ajusta ese monto por inflación hasta la fecha pasada usando los factores del INPC, y por último se toma el 80 % del valor ajustado. En el ejemplo, un avalúo actual de 3,235,000 pesos equivale a 800,544.42 pesos de 1997 y el 80 % da 640,435.54 pesos deducibles.
¿Se puede usar el avalúo referido para mejoras posteriores?
Sí. El mismo procedimiento se aplica a las mejoras sin comprobante, como una pared construida años después: es lo que se conoce como avalúo de mejoras. En el ejemplo, la pared adicional de 2004 arroja un valor deducible de 80,769.57 pesos.
¿Basta con el avalúo referido para completar el cálculo?
No. Cuando el terreno y la construcción se adquirieron en fechas distintas también hay que desglosar el precio de venta entre ambos, porque la ganancia se calcula por separado. En el ejemplo se usa el método de avalúo del terreno, el más común en notarías.
