A lo largo de esta guía de cálculo de ISR por enajenación de inmuebles hemos visto diversas variaciones. Ahora hablaremos sobre una un poco más complicada: el Cálculo de ISR: Diferente Fecha. Este cálculo se denomina así porque la venta del terreno se hace en fecha distinta a la venta de la construcción. En estos casos los cálculos se hacen completamente por separado y al final se juntan para obtener la cantidad que cada enajenante debe pagar. Si no sabes cómo funciona el cálculo base, te recomendamos revisar primero los artículos de solo terreno y solo construcción.
¿Qué información se utiliza en el cálculo de diferente fecha?
Los datos deben estar separados por terreno y construcción:
Precio de adquisición
- Terreno: $10,000.00 MXN
- Construcción: $20,000.00 MXN
Precio de enajenación
- Terreno: $25,000.00 MXN
- Construcción: $45,000.00 MXN
Si únicamente tienes el precio total de la venta, es necesario separarlo. Clic aquí para ver cómo hacerlo.
Fechas de adquisición (separadas por ser diferente fecha)
- Terreno: 25/10/2010
- Construcción: 08/04/2016
Fecha de enajenación: 22/07/2022
Enajenantes: 1 participante al 100%
Cálculo del terreno
Primero hay que hacer los cálculos del terreno (puedes ver un ejemplo de solo terreno dando clic aquí):
Precio actualizado — tomamos el INPC de ambas fechas (fuente: Banco de México):
- Adquisición (25/10/2010): INPC 73.9689
- Enajenación (22/07/2022): INPC 122.0440
- Factor INPC: 122.0440 / 73.9689 = 1.6499 (verifica con la calculadora del INEGI)
- Años transcurridos: 11 → factor en el anexo 9 de la miscelánea fiscal: 1.57
- Se toma el mayor (1.6499): $10,000.00 × 1.6499 = $16,499.00 MXN
Ganancias del terreno:
- Utilidad Gravable: $25,000 – $16,499.00 = $8,501.00 MXN
- Ganancia anual: $8,501 / 11 años = $772.82 MXN
Cálculo de la construcción
Después se realizan los cálculos de la construcción (puedes ver un ejemplo de solo construcción dando clic aquí):
Depreciación:
- Años: 6 → porcentaje: 6 × 3% = 18%
- Valor actual: 100% – 18% = 82%
- Valor depreciado: $20,000 × 82% = $16,400 MXN
Precio actualizado:
- Adquisición (08/04/2016): INPC 89.6253
- Enajenación (22/07/2022): INPC 122.0440
- Factor INPC: 1.3617
- Años: 6 → factor miscelánea: 1.32 → se toma el mayor (1.3617)
- Precio actualizado: $16,400 × 1.3617 = $22,331.88 MXN
Ganancias de la construcción:
- Utilidad Gravable: $45,000 – $22,331.88 = $22,668.12 MXN
- Ganancia anual: $22,668.12 / 6 años = $3,778.02 MXN
Suma de resultados
Los valores del terreno y la construcción se suman antes de los cálculos finales:
- Utilidad Gravable total: $8,501.00 + $22,668.12 = $31,169.12 MXN
- Ganancia anual total: $772.82 + $3,778.02 = $4,550.84 MXN
ISR a pagar
Consultamos la tabla de tarifas del ISR del Diario Oficial de la Federación. Con $4,550.84 MXN de ganancia anual quedamos en el primer rango:
| Límite inferior | Límite Superior | Cuota Fija | % excedente |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $7,735.00 | $0.00 | 1.92% |
- $4,550.84 – $0.01 = $4,550.83 MXN
- $4,550.83 × 1.92% = $87.38 MXN
- Factor: $87.38 / $4,550.83 = 0.0192
- ISR Terreno: $772.82 × 11 × 0.0192 = $163.22 MXN
- ISR Construcción: $3,778.02 × 6 × 0.0192 = $435.23 MXN
- ISR Total: $163.22 + $435.23 = $598.45 MXN
Te invitamos a intentar realizar este cálculo en nuestra herramienta gratuita de cálculo de ISR.
