A lo largo de los artículos anteriores hemos visto cómo realizar el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles en las diferentes variaciones: cuando se vende solo terreno, solo construcción y la combinación de ellos con ochenta veinte misma fecha o diferente fecha. En este artículo veremos que dentro de cualquiera de ellos se pueden agregar deducibles o deducciones, que indican que aparte del costo del inmueble se realizó alguna mejora o inversión, y por ello se toma en cuenta al momento de hacer el cálculo del ISR.
Factores a considerar en las deducciones
Al agregar deducciones en el cálculo de ISR, existen diferentes factores que determinarán cómo se calcula el total de deducibles:
- Fecha en que se realizó
- Monto
- ¿Es de terreno o construcción?
- ¿Es depreciable o no?
Los dos últimos factores van relacionados: generalmente los deducibles de terreno son no depreciables, mientras que las deducciones de construcción sí lo son. Cuando el inmueble es terreno se permite escoger si la deducción es depreciable o no; cuando es construcción, la deducción automáticamente es depreciable.
Para los ejemplos siguientes usaremos estos valores:
- Fecha de enajenación: 01/09/2022
- Fecha de deducción: 10/02/2016
- Monto de deducción: $10,000
Deducción no depreciable
Para obtener el total de deducciones hay que tomar en cuenta cómo afecta la inflación al precio. Se consultan los valores directamente de la página del Banco de México.
- Fecha de deducción (10/02/2016): INPC 89.7778
- Fecha de enajenación (01/09/2022): INPC 122.9480
- INPC enajenación / INPC deducción: 122.9480 / 89.7778 = 1.3695 (puedes verificar con la calculadora del INEGI)
Después se toma el ajuste de inflación: las fechas tienen una diferencia de 6 años. Se busca ese factor en el anexo 9 de la miscelánea fiscal: 1.32.
Se comparan ambos (1.3695 vs 1.32) y se toma el mayor. Total de Deducciones por Gastos: $10,000.00 × 1.3695 = $13,695.00 MXN
Deducción depreciable
Cuando las deducciones son depreciables se realizan los mismos cálculos anteriores, salvo que primero hay que calcular la depreciación.
- Diferencia de años entre las fechas: 6 años
- Porcentaje de depreciación: 6 × 3% = 18%
- Valor actual del inmueble: 100% – 18% = 82%
- Valor depreciado: $10,000 × 82% = $8,200.00 MXN
Ya con el valor depreciado, se realizan los mismos cálculos que en el proceso anterior:
- INPC: 1.3695
- Ajuste inflación: 1.32
- Total de Deducciones por Gastos: $8,200 × 1.3695 = $11,229.90 MXN
Suma al precio actualizado
Una vez obtenido el Total de Deducciones por Gastos, se suma al precio actualizado correspondiente (terreno o construcción) para obtener el Total de Deducciones Actualizadas, que se usará para calcular la utilidad gravable final.
Te invitamos a conocer y utilizar nuestra herramienta gratuita de cálculo de ISR por enajenación de bienes inmuebles. No tiene ningún costo, siempre se mantiene actualizada con los índices de BANXICO y genera un PDF que explica paso a paso cómo se realizó el cálculo.
Preguntas frecuentes
¿Qué factores determinan cómo se calcula un deducible en el ISR por venta de inmuebles?
Cuatro: la fecha en que se realizó la inversión o mejora, su monto, si corresponde a terreno o a construcción, y si es depreciable o no.
¿Cuándo una deducción es depreciable?
Los deducibles de construcción son automáticamente depreciables. Los de terreno generalmente son no depreciables, y en ese caso se permite escoger si la deducción se trata como depreciable o no.
¿Cómo se actualiza una deducción no depreciable?
Se calcula el factor por INPC dividiendo el índice de la fecha de enajenación entre el de la fecha de la deducción, se compara contra el factor de ajuste del anexo 9 que corresponda a los años transcurridos y se toma el mayor. Con INPC de 89.7778 y 122.9480 el factor es 1.3695, contra 1.32 del anexo 9: 10,000 pesos por 1.3695 son 13,695 pesos.
¿Cómo se calcula una deducción depreciable?
Primero se deprecia y después se actualiza. Con 6 años de diferencia la depreciación es 18 %, queda el 82 % del valor —8,200 pesos sobre 10,000— y sobre ese monto se aplica el factor de actualización de 1.3695, lo que da 11,229.90 pesos.
¿Qué se hace con el total de deducciones una vez calculado?
Se suma al precio actualizado que corresponda, de terreno o de construcción, para obtener el Total de Deducciones Actualizadas, que es la base con la que se determina la utilidad gravable final.
